Zum einen bietet der Wohnungsmarkt, insbesondere im Geschosswohnungsbau, nur ein standardisiertes Angebot an Wohnungsgrößen und -typen, das den zunehmend individuellen Bedürfnissen kaum gerecht wird: Bauträger vertrauen eher auf bewährte, marktkonforme Konzepte statt mit neuen Wohnformen zu experimentieren. Mitglieder von Baugemeinschaften dagegen haben oft konkrete Wohnvorstellungen, die weder durch die Wohnung von der Stange noch durch das freistehende Einfamilienhaus erfüllt werden. Durch ein gemeinschaftliches Bauprojekt bietet sich die Möglichkeit, individuelle Wünsche auch im Reihen- oder Mehrfamilienhaus zu verwirklichen: von der Freiraumgestaltung über die Planung des eigenen Wohnungsgrundrisses bis zur Auswahl von Ausbaumaterialien wie Parkett oder Fliesen. Zum anderen lässt sich eine Tendenz zum urbanen Wohnen beobachten. Selbst Familien zieht es von den Neubaugebieten am Stadtrand zunehmend zurück in die Zentren. Bestes Beispiel ist der Berliner Stadtteil Prenzlauer Berg, wo die Dominanz von jungen Familien besonders auffällig ist. Der Wunsch nach zentralen Wohnlagen mit kurzen Arbeits- und Einkaufswegen sowie guter ÖPNV-Anbindung wird immer wichtiger, verstärkt durch ein wachsendes Klima- und Umweltbewusstsein und steigende Energiepreise. Nicht zuletzt spielt auch die zunehmende Flächenknappheit eine Rolle: Auf immer kleiner werdenden Baugrundstücken lässt sich der Traum vom freistehenden Einfamilienhaus mit großem Garten kaum mehr realisieren.
Baugemeinschaften bringen zahlreiche positive Effekte mit sich. Durch die Mitbestimmung der Bewohner entstehen individuelle Gebäude, die zu einer städtebaulichen Vielfalt führen und der vielfach beklagten Monotonie z. B. von Neubauvierteln entgegenwirken. Oft setzt sich der Gemeinschaftsgedanke in gemeinsam genutzten Räumen wie Gästeapartment, Werkstatt oder Multifunktionsraum fort; die Integration von Büros und Ateliers führt zu der heute angestrebten Nutzungsmischung von Wohnen und Arbeiten. Durch die gemeinschaftliche Planung und das persönliche Engagement entstehen häufig intensive nachbarschaftliche Beziehungen und damit ein stabiles soziales Gefüge, das sich positiv auf das Umfeld auswirkt.
Diese Vorteile haben die Städte Freiburg und Tübingen als erste erkannt und eine Art Pionierfunktion übernommen: Bereits in den 90er-Jahren haben sie Wohngebiete mit einem hohen Anteil an Baugemeinschaften realisiert. Während in Freiburg die Initiative vor allem von dem Verein »Forum Vauban« ausging, kam der Impuls in Tübingen aus dem Stadtsanierungsamt, das mit der Bebauung ehemaliger Kasernengelände betraut war. Das Modell Baugemeinschaft musste sich allerdings erst etablieren – am Anfang konnten weder Stadtverwaltung noch Architekten oder Bauwillige auf Erfahrungen zurückgreifen. Durch Foren und Veranstaltungen unterstützte das Stadtsanierungsamt die Gruppenbildung und fungierte gleichzeitig als Ansprechpartner. Die Grundstücke wurden in einem Bewerbungsverfahren vergeben, wobei die einzelnen Parzellen noch nicht fixiert waren, damit die Größe an die Wünsche der jeweiligen Baugruppe angepasst werden konnte. Auch erhielten die Baugemeinschaften zunächst die Option auf ein Grundstück, sodass sie genügend Zeit hatten, um die Planung zu konkretisieren und die Gruppe zu vervollständigen. Nach diesem Verfahren wurden das Loretto- und das Französische Viertel in der Tübinger Südstadt bebaut (Abb. 1, 2). Was früher als unattraktive Wohngegend galt, hat sich zum lebendigen Stadtteil mit kleinteiliger Nutzungsmischung aus Wohnungen, Werkstätten, Büros und Gastronomie gewandelt. Inzwischen ist das Baugemeinschaftsmodell in Tübingen zum festen Bestandteil der Stadtentwicklung geworden.
In Baugemeinschaften nimmt der Architekt eine wichtige Rolle ein, da es seine Aufgabe ist, die Wohnvorstellungen und Wünsche der Gruppe in ein Gebäude umzusetzen. Gerade dieser Aspekt kann den Reiz der Aufgabe ausmachen, ist der Architekt doch gerade im Wohnungsbau massiven Sparzwängen ausgesetzt, welche seine Kreativität einschränken. Ebenso bietet sich die Möglichkeit für ein konkretes Gegenüber zu entwerfen und nicht für einen anonymen Nutzer. Hinzu kommt, dass sich Baugemeinschaften grundsätzlich aufgeschlossener gegenüber neuen Ideen zeigen als Bauträger. Daher kann der Architekt auch experimentellere Konzepte wagen, z. B. eine ausgefallene Erschließung oder ein innovatives Energiekonzept. Die Mehrfamilienhauszeile der Baugruppe »Wohnen und Arbeiten« in Freiburg beispielsweise wurde nicht nur als Passivhaus realisiert, sondern besitzt auch eine ungewöhnliche Sanitäranlage mit Grauwasserrecycling und Biogasgewinnung (Abb. 4 – 6). Ebenso kommen durch Baugemeinschaften oft gestalterisch ambitionierte Gebäude zustande, wie das Mehrfamilienhaus der Architekten Roedig und Schop in Berlin beispielhaft zeigt (siehe S. 968ff.
Auch wenn der Grundgedanke der Baugemeinschaft leicht zu verstehen ist, so ergibt sich bei näherer Betrachtung die Frage, wie ein solches Projekt mit mehreren Bauherren im Einzelnen funktioniert. Der Ablauf kann jedoch nur beispielhaft dargestellt werden, denn jede Baugruppe ist – aufgrund ihrer Größe, Zusammensetzung und ihrer Interessen – individuell und bestimmt alle Parameter bezüglich interner Organisation und Durchführung selbst. Ein allgemeingültiges Baugemeinschaftsmodell gibt es also nicht. Zudem sind die Rahmenbedingungen je nach Stadt unterschiedlich.
1. Gründungsphase
Das Zusammenfinden der Baugemeinschaft ist – abhängig von der Größe des Projekts – ein längerer Prozess, der bis weit in die Planungsphase andauern kann. Meistens gibt es einen Kern von Gründungsmitgliedern, zu dem im Laufe der Planung weitere Interessenten hinzustoßen. Der Gruppenbildungsprozess wird inzwischen von vielen Städten gezielt durch Internet-Kontaktbörsen unterstützt. In der Regel ist die Baugemeinschaft in der Gründungsphase ein loser Zusammenschluss von Interessenten ohne besondere Rechtsform.
Die Initiative zur Gründung einer Baugemeinschaft kann entweder von privaten Bauwilligen ausgehen oder von einem externen Partner, z. B. einem Architekten oder Projektsteuerer. Letztere entwickeln meist selbst ein Konzept, mit dem sie Mitglieder werben, manchmal gehen sie sogar mit einem Vorentwurf für ein bestimmtes Grundstück in Vorleistung. Dagegen fangen private Baugemeinschaften komplett bei Null an und müssen zunächst die Randbedingungen klären, z. B. Anzahl und Größe der Wohneinheiten, Gebäudetypus etc. In Tübingen hat es sich als Vorteil erwiesen, wenn sich die Baugemeinschaft am Anfang auf ein gemeinsames Motto einigt, mit dem sich alle Mitglieder identifizieren können, z. B. »Familienfreundlich Wohnen« oder »Ökologisch Bauen«. Auf diese Weise kann ein Grundkonsens geschaffen werden, der als Leitfaden bei der Planung dient und große Konflikte vermeiden hilft.
Schwierigkeiten bereitet oftmals die Frage nach dem Grundstück. Denn zum einen ist eine konkrete Planung ohne Grundstück nicht möglich, zum anderen muss diese beim Grundstückskauf bereits abgeschlossen und die Baugemeinschaft vollständig sein, damit die Finanzierung gesichert ist. Im Idealfall kann die Baugemeinschaft ein Grundstück für einen längeren Zeitraum reservieren, was bei städtischem Besitz inzwischen durchaus gängig ist.
2. Planungsphase
Die Planungsphase ist die wahrscheinlich intensivste Phase während des Baugemeinschaftsprojekts, denn alle Planungsschritte werden in regelmäßig stattfindenden Sitzungen besprochen und alle anstehenden Entscheidungen gemeinsam getroffen. Spätestens mit der Reservierung des Grundstücks sollten auch die rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen geklärt werden. Die meisten Baugemeinschaften schließen einen Gesellschaftsvertrag, der z. B. die Vertretung nach außen und die Beschlussfassung regelt. Das Aussteigen von Mitgliedern ist noch möglich, wird aber in der Regel durch einen finanziellen Beitrag erschwert. Sind die Grundlagen geklärt, erfolgt die Beauftragung eines Architekten; manchmal geht dem sogar ein kleiner Wettbewerb voraus.
Der wesentliche Unterschied zu anderen Bauaufgaben liegt für den Architekten darin, dass er es nicht mit einem einzelnen Bauherrn zu tun hat, sondern mit einer mehr oder weniger großen Gruppe, die bei allen Entscheidungen Zeit für die interne Abstimmung benötigt. Daher ist ein gewisses Maß an Diskussionsfreude auf Seiten des Architekten ebenso von Vorteil wie die Fähigkeit, seine Ideen Laien zu vermitteln. Auch sind die Anforderungen an den Entwurf zu Beginn meist weniger klar abgesteckt. Daher ist wichtig, dass Baubeschreibung und Kostenschätzung möglichst bald einen verbindlichen Rahmen festlegen. Ebenso sollte klar geregelt sein, wie viel Mitspracherecht die Baugemeinschaft hinsichtlich Entwurf und Gestaltung hat. Letztlich ist ein gutes Verhältnis zwischen Baugemeinschaft und Architekt der Schlüssel zu einem gelungenen Projekt: Im Idealfall befruchten sich beide gegenseitig.
Je größer die Baugemeinschaft ist, desto eher besteht die Gefahr, dass sich die Mitglieder in Diskussionen verzetteln. Außerdem gibt es zahlreiche Aufgaben, welche die Baugemeinschaft fachlich überfordern, z. B. das Ausarbeiten der Gesellschaftsverträge oder die laufende Kostenabrechnung im Innenverhältnis. Aus diesen Gründen wird häufig ein externer Projektsteuerer – manchmal auch Baubetreuer genannt – hinzugezogen, der die Sitzungen vorbereitet und moderiert, sich um Verträge und Kostenabrechnung kümmert und insgesamt für einen strukturierten Ablauf sorgt. Denkbar ist auch, dass der Architekt diese Aufgabe als zusätzliche Leistung wahrnimmt.
3. Realisierungsphase
Die Realisierungsphase beginnt mit dem Kauf des Grundstücks. Da die Baugruppe zu diesem Zeitpunkt vollzählig sein muss, dauert es unter Umständen relativ lange, bis diese Phase erreicht ist. Gegebenenfalls kann die Baugemeinschaft den Prozess beschleunigen, indem sie selbst die restlichen Wohnungen vorfinanziert. Sobald der Notarvertrag zum Kauf des Grundstücks unterschrieben ist und die Baugenehmigung vorliegt, kann mit dem Bau begonnen werden. In der Regel wird für die Realisierungsphase ein eigener Gesellschaftsvertrag abgeschlossen. Auch in dieser Phase werden alle anstehenden Entscheidungen gemeinsam getroffen, z. B. die Vergabe an Firmen. Ein wichtiger Punkt ist die Kostenüberwachung, damit bei einer Kostenüberschreitung entsprechend reagiert werden kann.
4. Fertigstellung und Bezug
Nachdem das Gebäude fertig gestellt ist und die Bauherren in ihre Wohnungen eingezogen sind, geht die Baugemeinschaft in eine Eigentümergemeinschaft über und unterscheidet sich damit nicht mehr von anderen Mehrfamilienhausprojekten. Daneben sind genossenschaftliche Modelle möglich, die sich aber auch bezüglich Finanzierung und Rechtsform grundlegend von der privaten Baugemeinschaft unterscheiden.
Für die Bauherren selbst bietet das Bauen in der Gruppe zahlreiche Vorteile. Sie erhalten nicht nur eine maßgeschneiderte, sondern auch eine kostengünstige Wohnung. Im Vergleich zum Bauträger sparen sie Vermarktungs-, Verwaltungskosten und Gewinn, sodass Baugemeinschaftswohnungen durchschnittlich ca. 20 % billiger sind als Bauträgerwohnungen. Außerdem müssen sie die Grundsteuer nur auf den Grundstücksanteil bezahlen, nicht auf das Gebäude. Bei vielen Baugemeinschaften besteht darüber hinaus die Möglichkeit, durch Eigenleistungen, z. B. Malerarbeiten oder Gartenbepflanzung, weitere Kosten zu sparen. Aus diesen Gründen ist eine Baugemeinschaft auch für einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen interessant. Zusätzlich können Baugemeinschaften bereits durch die Planung auf die späteren Betriebskosten Einfluss nehmen, z. B. indem sie in eine gut gedämmte Gebäudehülle und eine energieeffiziente Anlagentechnik investieren und dadurch später geringere Heizkosten anfallen.
Im Vergleich zum Käufer einer Bauträgerwohnung trägt das einzelne Mitglied einer Baugemeinschaft eine wesentlich höhere Verantwortung und muss deutlich mehr Zeit investieren. Wie groß der zeitliche Aufwand ist, hängt von der Art des Projekts ab und davon, welche Aufgaben von den einzelnen Mitgliedern übernommen werden.
Wie jeder Bauherr tragen die Baugemeinschaftsmitglieder auch das finanzielle Risiko, dass der Bau teurer wird als kalkuliert. Unsicher ist auch der zeitliche Rahmen. Vor allem in der Gründungsphase ist häufig nicht absehbar, wann mit dem Bau begonnen werden kann, weil dies auch stark davon abhängt, wie schnell neue Mitglieder gefunden werden.
Viele Architekturbüros haben sich inzwischen auf Baugemeinschaften spezialisiert und übernehmen über die reine Entwurfsleistung hinaus auch die Projektsteuerung. Dabei ist in erster Linie Moderations- und Organisationstalent gefragt, aber auch juristisches und wirtschaftliches Hintergrundwissen. Da der Architekt dann zum zentralen Ansprechpartner der gesamten Baugemeinschaft wird, sollte er den zeitlichen Aufwand für diese Aufgaben nicht unterschätzen und eine entsprechende Vergütung verlangen. Auch sollte klar geregelt sein, welche Aufgaben in seinen Zuständigkeitsbereich fallen, denn sonst wir er schnell zum »Mädchen für alles«.
Immer häufiger ergreifen Architekten selbst die Initiative für ein Baugemeinschaftsprojekt. Dadurch können sie sich einen Auftrag verschaffen und die Weichen für ein ambitioniertes Projekt stellen. Manchmal sind sie sogar selbst mit einer Wohnung oder einem Büro an der Baugemeinschaft beteiligt. Die Berliner Architekten Kaden und Klingbeil z. B. kamen durch Zufall an ihre erste Baugemeinschaft: Nach einem Auswahlverfahren wurden sie mit dem Bau eines mehrgeschossigen Holzbaus (Abb. 9, 10) beauftragt und übernahmen auch die Moderation der Sitzungen. Durch die Erfahrung aus diesem ersten Projekt und die zahlreichen Anfragen von Interessenten ergab es sich fast von selbst, eine neue Baugemeinschaft zu initiieren.
Baugemeinschaften sind in vielerlei Hinsicht interessant: zum einen für die Bauherren, um eine maßgeschneiderte, kostengünstige Eigentumswohnung zu erhalten, zum anderen als Aufgabengebiet für Architekten. Darüber hinaus leisten sie aber auch einen wichtigen Beitrag zur Stadtentwicklung: stabile Nachbarschaften, gemeinschaftlich genutzte (Frei-)räume, städtebauliche Kleinteiligkeit und Vielfalt, Nutzungsmischung – Aspekte, die mit Bauträgern entwickelte Wohngebiete oft vermissen lassen. Diese positiven Effekte haben inzwischen viele deutsche Städte erkannt und versuchen Baugemeinschaften zu fördern. Mag es ihnen gelingen.
